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我的天哪~到底谁偷了我家的面积!明明买的100平,但是交了房,怎么就这么点……

常熟零距离房产 2018-04-30 09:11:36

全世界只有不到1%的人关注了零距离房产

你真是个特别的人

在预售证里面的建筑面积是什么?买房时候说的面积是建筑面积吗?建筑面积和实际的面积有差别吗?

在苏州买房,卖房的销售说这房子100平,而你最终只拿到了80平的房子,那剩下的20平被谁吃去了?今天,买房达人就带大家了解一下买房中的各种“面积”。

关于建筑面积

在苏州买房,建筑面积一般就是买房时的销售面积哟~也就意味着是购房者需要支付金额的面积。拿到的房产证上注明的面积为房屋建筑面积,而房屋建筑面积是套内面积和分摊的共有面积之和。

     之前跟重庆朋友聊天,偶然聊到房价,朋友说在重庆主城区买房面积都是按套内面积来计算。

例如:房价7000元/平,140平的房子,公摊面积20平,那么购房款为7000*(140-20)=84W。简直被震惊了!

根据《商品房销售管理办法》第十八条相关规定,商品房购买计价方式分三种:一是按套计价、二是按套内面积计价、三是按建筑面积计价。并规定“按套计价或者按套内面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和公摊面积。”

由此可见,即使是按套内面积销售计价,仍然是要算出公摊面积的。对采用哪种销售计价方式,买房人可以自主选择并与开发商协商一致。事实上,用哪种计价方式,作为开发商是会有过测算的。举个不太准确但很形象的例子说:苹果可以论斤卖、也可论个买、还可论筐卖,无论哪种,都是等值置换的,只是适应不同的需求罢了。按套内建筑面积计价的单价之所以会比按建筑面积计价高,是因为剔除了公摊面积,所以按套内面积销售计价,仍是将公摊面积的钱折算进去了。

关于套内面积

套内面积是指套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积的总和。是购房者在购买后,能够实际使用、支配的“居住面积”。

套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

什么是实际使用面积?

套内使用面积:是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

套内墙体面积:套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

关于公摊面积

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积。包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

公摊究竟摊到哪了呢?公摊面积包括两部分:

一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以 及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。

二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

(注:车库、会所等具备独立使用功能的空间;售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等不属于公摊面积。)

公摊面积怎么计算?

①公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

②公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数);

③套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

综合以上公式,我们可以得出:公摊面积=总公摊面积/【(套内使用面积+墙体面积+阳台面积)×总套数】×(套内使用面积+墙体面积+阳台面积)。

如果你想要计算建筑面积,可以在得出公摊面积之后运用公式(建筑面积=套内建筑面积+公摊面积)得出结果。

公摊系数是什么,又是怎么来的?

总公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑,不是所有建筑的公摊系数都一样的,每栋建筑都有自己的公摊系数。根据“谁使用谁分摊的原则”,对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型,其每户的“公摊面积/套内面积”可能不同,且同总分摊系数可能不同。

计算公式:公摊系数=公摊面积/套内建筑面积

由于公摊系数是因变量,对公摊面积的处理,我国目前也无明确法律出台,存在开发商让业主多分摊的可能,购房者在购房时需要留心。这里有几招提供给购房者参考:

第一招:向开发商索取公摊数据

第二招:向有关部门查阅有关资料

第三招:在购房合同中约定公摊面积

不同楼宇公摊的比例应该是多少?

7层以下住宅公摊率为7-12%

多层建筑是层数在6层左右的建筑,公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2、楼梯、楼梯间和为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。

7-11层住宅公摊率为10%-16%

楼层为7-9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况,在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数 在10%-15%之间,而带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间。

12-33层住宅公摊率为14%-24%

高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度最高。

别墅类的公摊率为1%-8%

一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅向本楼居住提供非营利性服务,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

要知道每平方米都是钱,在买房过程中千万不要傻傻的只听不算,到头来浪费不少票子。购房者往往只看得房率的大小,不会实际的计算房屋公摊面积的多少,这也使得房屋公摊面积在买卖房屋的时候处于灰色地带,购房者自己也忽略掉了公摊面积的准确性。

正常情况下,公摊面积占房屋面积的10%左右,100㎡的房子有10㎡是公摊面积,你说这部分面积值钱不?所以,购房者一定要严格把关公摊面积。另外要需要注意的是,公摊面积小了会影响到生活,大了影响居住面积,购房者一定要严格把关公摊面积的大小。

关于得房率

得房率是购房过程中的一个重要指标,是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。也就是说,得房率越高,可供住户支配的面积就越多。

得房率的计算公式

得房率=(建筑面积-公摊面积)÷建筑面积

这么看来似乎真的是公摊面积少,得房率就高,于是不少人会将得房率作为判断公摊面积多少的标准。但事实上,得房率高=公摊面积少并不是绝对的。

目前,由于建筑设计水平的提升,不少户型中都有了赠送的空间,无论是地下室、阳台还是飘窗,很多开发商会将套内赠送面积算入到套内面积中,如此计算对于公摊面积来说一点都没减少,相反却能获得很高的得房率。

比如一套90平建筑面积的户型,套内面积是75平。

那么公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=90平-75平= 15平;

得房率=(建筑面积-公摊面积)÷建筑面积=(90平-15平)÷ 90平=83%。

得房率、公摊面积多少算合理?

如果一套房子的得房率是100%,那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人?还会有人要吗?所以,不能片面地看待所谓的高得房率,主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。

得房率和公摊面积有着直接联系,与小区的相关配套密不可分,如果得房率过高,相对的公共部分的面积就会越少,那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等,所以楼盘的得房率也需要一个度。得房率过高会导致业主的公用面积减少,这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯,上下班高峰期人们就要长时间等电梯;比如为了提高得房率,将过道、走廊造得非常狭窄,业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便;比如有些楼盘为了提高得房率,压缩了消防通道的空间,这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况,狭窄的通道会阻缓人流通过的速度,使人们无法迅速疏散。

有些开发商会通过其他方式提高得房率,在不额外增加公摊的程度上,从户内设计方面尽量扩大使用面积,杀手锏就是半封闭阳台和大飘窗。通常情况下,这部分赠送面积是不计入得房率的。但是在购房时业主还要咨询清楚赠送面积是否计入得房率,以免在交房时因公摊引起不必要的纠纷。

得房率、公摊系数仅供参考:

高层塔楼住宅(75%-78%),公摊系数为(22%-25%)

高层板楼住宅(78%-85%),公摊系数为(15%-22%)

小高层板楼住宅(85%-88%),公摊系数为(12%-15%)

多层住宅(88%-95%), 公摊系数为(5%-12%)

影响得房率的因素有哪些?

不同楼盘的公摊面积所占比例不同,影响因素也有很多。比较常见的如:建筑形态是板楼还是塔楼,电梯等配套设施等。

通常来讲,楼层越高、楼层结构越复杂,公摊比例也就越高。

再来看看板楼和塔楼,如果是南北通透户型的板楼,“得房率”通常在80%以上,户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话,还能省了电梯、供水设备间等公共部位。

塔楼结构可以实现一梯多户高容积率,但“得房率”通常仅为75%,因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外,一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。

除了建筑形态,个别开发商会通过其他方式提高“得房率”,在不额外增加公摊的程度上,从户内设计方面尽量扩大使用面积,撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。

盲目追求高得房率是误区

多层住宅的“得房率”在85~90%之间,小高层住宅的“得房率”在80~85%,高层的“得房率”相对较低,一般在75~80%,酒店式公寓则会更低。

得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积,衡量着一套住宅在使用中的舒适度。但在对于“得房率”的数值大小进行选择时,不应该片面的一味选择高数值,应该结合实际情况,全面的进行考究。

关于赠送面积

由于公摊面积的存在,住宅无法实现100%的得房率,一般的普通住宅(主要指高层)得房率保持在80%左右较为适宜也较为合理。然而市面上销售的房源中,不少都打着高得房率甚至百分百得房率的噱头。该高得房率实际是以高赠送面积计入套内面积进行偷换概念。赠送面积的出现,使得购房者在产证面积外享受到了更多的使用面积,该类房源看似提高了“得房率”,往往受到购房者欢迎。例如,一套70平的两房小户型,通过赠送面积可以变成小三房。开发商通过各类符合要求但实际是钻漏洞的方法大送面积吸引购房者,以提高销售。这种现象来源已久,并且成为业内的公开秘密,简称“偷面积”。

国家对商品房里的面积计算式非常规范的,在现行的建筑设计规范中规定:

[1]入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的;

[2]地下室净高满2.1米算面积,低于2.1米不算面积;

[3]飘窗分为凸窗和落地飘窗两种,凸窗是不落地的,不算面积,落地飘窗净高高于2.1米才会算面积;

[4]阁楼净高满2.1米部分算面积,不满不算面积。

还有一点,要注意:赠送面积不属于产权面积。

开发商通常不会将赠送面积写入购房合同,购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题,由于没有合同约束,就很有可能失去与开发商据理力争的依据。另外,在有赠送面积的户型里,开发商爱用“实际得房率”来替换“得房率”的概念,要注意区分。

得房率=(房本面积-公摊面积)/房本面积

实际得房率=(房本面积-公摊面积+赠送面积)/房本面积

此外,很多时候,业主会把赠送面积的部分改装,以扩大整个屋子的使用面积,购房者需要注意这里所需的花费有多少,不能被得房率迷昏头脑,说不定改装的钱已经足够你购买几平有产权的面积了呢。



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