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天敌之间的较量(上)

加拿大第一生活 2018-05-21 06:44:21

世上很多事情无法解释清楚。


比如猫和老鼠,处好了,就是Tom and Jerry;处不好了,就是天敌,吃了你。


比如婆婆和媳妇,处好了,就是妈妈和闺女;处不好了,就是天敌,有你没我,有我没你。


比如房东和房客,处好了,就是闺蜜和朋友;处不好了,就是天敌,法庭上见……


今日,咱们就来唱一出十问如何防范和处理房东房客纠纷


一旦房东和房客产生纠纷,双方调解不成,在安省,民用房东房客的纠纷,由房东房客管理局来进行听证。房东房客管理局的名称是(Landlord and Tenant Board)。


一问:租客拖欠房租,找律师还是自己解决?


只要租客无法继续交租,无论是否恶意,哪怕曾经是好租客,遇到难解的困难,无法继续交租,作为房东,都要尽快开启驱逐行动,尽量不能姑息。


租客欠租,首先要做的就是先不要闹僵。毕竟租客还有一个月的租金已经付清。因为租客入住前,必须要付首尾两个月租金作为保证,这最后一个月的租金,并不能作为租客违约延迟交租的铺垫,其本意是为了租客在租约期满,不再续约时房东们可以有个准备,万一租客欠水电费什么的,房东可以提前让租客缴清,也可以防止租客不辞而别。总之,是合同期满前最后一个月的租金。


当租客的支票不能兑现时,房东首先要做的是,一边软硬兼施,催租,一边准备驱逐行动,而启用驱逐行动房东们是否要聘请律师呢?


如果租客已经付了几个月的租金,突然无法继续付租,恶意欠租的可能性小些,所以最好先理性沟通,争取做到不撕破脸皮。一旦沟通无法继续下去,或者租客一再搪塞,就要当机立断,到了真正欠租的次日,开始发出驱逐信件。

欠租驱逐信,N4表格,可以在网上下载,房东签字,发给租客,这N4表格也可以到“安省房东租客委员会”去要。


有三点需要知道:


一、加拿大的驱逐程序,任何一个普通业主都可以亲自去做,并且,政府支持业主本人到场。如果业主委托其他人出席听证会,这个被委托人也可以是普通人,而不必是律师或者经纪。


二、现在市面上有一些做驱逐租客业务的律师,这些律师多数是广义的律师Lawyer,严格说,其实是律师助理,英文Paralegal 。“助理”意味着级别,介于律师和助理之间的一个职位,并不真是某位律师的助理。


三、也有真正全牌律师手下有专门人负责租客驱逐,应该比律师助理更有力。


所谓的“出庭”,就是听证会hearing ,并不是想象中的法庭。所以,驱逐并不可怕,也并不是非找律师不可。


一直以来,安省房东们最大的困扰就是驱逐程序冗长,累人。即使最后的判决下来,房东们赢了,如果租客不情愿主动搬出去,房东们要拿着“房东租客委员会”的强令搬出去的判决,到“高等司法执行办公室”,申请强行驱逐的日期。


很多房东们都抱怨,本来整个申请驱逐的程序就已经非常冗长;如果租客接到判决还不走,需要启动强行驱逐,那时间拖的就更长。


不仅驱逐程序之间发生的申诉,强行驱逐艰难漫长,政府所收费用也让房东们很不满。


出席听证会的首次开销$175,最后的强行驱逐费 $315,”地方强制驱逐官“ 到达被驱逐所在地的公里数都要按照每公里$0.58 由房东负责。


听证通知上写明听证日期,时间以及地址。同时也包括一份“房租委”的整个申请程序。


看到这里,作为房东的你,如果已经开始心烦气躁,怒火中烧。那好,您需要找律师了,也就是我上边提到的 Paralegal。


驱逐律师的市场价,目前是$1000上下,外加需要缴纳给政府的费用。律师的收费有两种: 1. 政府费用,外加服务费。2. 政府费用,外加固定保证将租客成功驱逐费用 $1500。


政府收费很规范,也透明。唯一的区别是,如果您的租客接到驱逐信就搬走,不需要听证或进一步手续,恭喜。如果租客一直坚持到最后,您需要交给政府的费用至少要 $175 +$315+$300 杂费。外加律师的收费。


第一种,是见机收费,如果需要进一步打,可能要追加。第二种,固定收费很好,无论达到何种程度,都是律师负责。如果租客立刻搬走,律师大赚;如果打到最后强行驱逐,律师也不赔。


是否找律师?您最需要考虑的,不是语言,不是时间,而是您的心理承受能力。律师专业,租客驱逐可以在最大程度上进展顺利。双赢。


二问:租房合同是否越长越好?


房东们在和某租客签订了合同后,在合同有效期间,想要合法涨租,只有按照政府的涨租幅限来涨价,即使这样的比例对于房东们日渐增加的开销来说,并不十分合理。


过去,房东们拼的是物业本身的升值。租金只用来部分开销,有租客还可以打理房子。租金收入,远非物业升值幅度可比。


但是现在房地产冷淡,央行不断涨息,贷款负担陡然开始沉重;Condo 管理费增加;物业税更高,等等,这些都是要房东们消化的内容。只依赖根据通货膨胀计算得来的涨租幅度限制,根本无法帮助涵盖房东们的开销。目前安省大多伦多地区,除了Condo物业可以涵盖房东们的开销并有正现金流,独立物业,越大,越豪华,越无法用租金覆盖开销。


所以许多投资业主开始精打细算租金是否可以负担日渐增加各项成本费用,那么租约签署期多久才合适呢?


租约签署期:最短1年,最长2年。半年太短,3年太长。


个人倾向:1年。


半年太短,租客负责水电煤气费,过户,立帐,好不容易办好,半年到期了。


为什么3年太长?因为你唯一可以根据自己心意,市场走向来既合理又合法涨租的机会,就是换掉现有租客,重新上市出租的时候。


合同之内,租金只可以按照政府规定涨幅增加。Condo为例。3年前,多大附近1室,1卫公寓单位租金$1550到$1650 。按照每年平均1.7%的合法涨幅,到第三年,你的租金也没超过$1700 。现在的形势是,1室1卫多大附近的Condo已经租到 $2300 。显然,签订长期租约的房东们很吃亏。


并且,长期租约,即便您要卖房,自住,您也只能等到租约到期前的60天,才可以提前给租客发出通知,要求解除租约。


虽然我说个人倾向1年,对于Condo来说应该很适合,房东们每年都可能有机会通过换租客来合法涨租。对于Condo之外的物业,2年租约也很好。毕竟现在的独立物业并不像Condo这样租金涨幅惊人,更未必如Condo这般好租。


2年租约,房东至少可以不必在1年后换租客,再重新上市出租。放租期间的周折和耗时,即便自己租,也至少要空置一段时间;如果不想费心,委托经纪租,更要多交一个月租金作为经纪报酬。


所以房东签订租约前对租客的审查要慎之又慎。同时,如果不确定自己的未来安排,尽量不签长期租约。


最合适的租期是:最少1年,最多2年。


三问:如何解除租约呢?


过去,房东们如果在租约到期,租客仍然想继续住下去时,想要收回出租屋,只要给出合理原因,比如自己,或亲人住;装修改建;上市出售等,租客就要搬走。


但是现在,房东虽然仍然可以给出上述理由解除合同,但必须要给租客找到另外的出租物业,租客满意才可以。或者,如果无法找到可替代的出租物业,房东要给租客补偿一个月租金。


看似非常不合理的法规,然而政府这么做确实是有理由的。过去这些年来,很多房东们以自住为理由,将租客赶走,其实是为了再次出租,然后涨租。为了防止房东们钻空子,政府才出台该项条例。


所以现在好房东们要为少数坏房东们的作为买单。不仅要给租客一个月的租金,自己或家人短期入住也不行,至少需要住满一年才算真正自己住。


政府称有监视手段,一旦发现房东们并未像自己声称的那样,自己或家人住,并且住满一年,最高罚款$2.5万。


安省政府本来对租客就非常偏袒,房东们似乎无论如何,都要至少损失一个月租金。


当然,唯一的例外是,租客方面提出解约,房东自然可以不必多出一个月租金。


四问:租客提供的信用报告造假怎么办?


安省有两家最大,目前也是最具权威性的信用报告中心,Equifax Canada,TransUnion。房东们不可以亲自去信用机构去查看租客的信用报告,因为不合法。


信用局明令,任何个人的信用报告都只为该个人服务,第三方在未经允许情况下,不可以私自查看。联邦政府的有关个人隐私法案,也明确指出,凡是个人信用类的隐私信息,查看人必须要有合法合理的证明。


每个在信用机构有信用记录的人,都是信用机构的成员。作为成员,如果你擅自查看别人的信用记录,可能会受到别清除出信用机构的惩罚。


如果你委托自己的地产经纪,贷款经纪以及朋友去查看,也不行。这些机构和个人也必须要得到租客本人的签字允许。


但是房东们可以自己上网查看租客信用报告的机构  Ontario Landlords Association。


最大的好处是,作为房东,你可以不用要求“第三方”去查验租客的信用报告,但必须要得到租客的签字允许,就可以通过这个房东协会的网站直接从Equifax调取租客的信用报告。


每次有人查看你的信用记录,信用公司都会留下记录,并明白无误的写在报告里。


比如你用贷款公司,车行等机构去查看租客的信用报告,而后来这些人并没有买房或借钱买车,以后一旦真的要买房买车,他们会给人留下一个坏印象,他们曾经被拒绝房屋贷款和买车。


房东如果把房子放在地产经纪网站上,多数情况下租客有经纪出面,各种材料齐备,并且不需要房东亲自出马去调取信用报告。那么,如何知道这份信用报告是真的呢?


首先是经验。经验的积累在此项很简单,把自己的信用报告从网上调出一份,注意上边的格式,尤其是名字,生日(通常会省略出生的日子,年份和月份会有),过去住过的地方等。您看惯了自己的,再看别人的,自然会感到不同,或者,类同。


其次,仔细。要求租客提供全套报告,而不是第一页。有些租客只提供第一页,这本身就可疑;提供了全套报告,才可以仔细研究真伪。当然,首页总是最重要,客户的个人信息都在首页了。


五问:租客也分三六九等么?


对于租客的好坏程度,见仁见智。正如那句话“ 幸福的家庭总是相似的,而不幸的家庭各有各的不幸。” 租客也是如此。好租客的标准和表现总是那么一致,而不好的租客才是五花八门,各有糟点。


上佳租客自然不用说,首先两个基本点要具备:信用和工作都好。


加拿大信用评级真是一面照妖镜,这些年,包括我自己身边比较熟悉的人里边,都曾在这面照妖镜下被暴露得体无完肤。


凡是信用分数不够700分的,或多或少有问题。


很多人以各种理由为自己糟糕的信用评级辩解,诸如忘了付Rogers 最后一笔账单,只有$90而已,没想到被追讨;又或者在家具店分期付款,搬家后收不到账单,导致家具店将欠款送到清债公司;又或者,对信用卡某项收费不认可,干脆不付款,看信用卡公司怎么样…等等。


但是仔细看看,所有这些导致信用分数下降的行为,归根到底,是不负责任的举动。这样的人在实际生活中,都不同程度得贪婪,自私,没有责任感。这样的人不可以做租客,也不能做朋友。


有些信用评级确实出了差错,被人盗用身份等。这样的事情一旦发现,很快会纠正,少则15天,多则2个月,不能作为信用不好的理由。


说到三六九等,很多房东对于将房子租给单身妈妈很怕。单亲妈是弱势群体,受到来自各方的歧视也多些。然而,我的一个出租物业就是租给单亲妈,带一个读高中的女儿,养了两条大狗,住了2年从未发生拖欠房租或者半夜鸡叫去修下水道之类的事情。去收房时,觉着即使是我自己住那里2年,炉头和地板都不会保持那么光亮如新。


也有房东们说,最好不要把房子租给年轻夫妻带小孩儿的。原因是刚走路的小孩子糟蹋房子,年轻夫妻工作和生活相对不稳定。


我自己曾帮助房东找到这样的一户租客。租客表现确实差强人意,没有爱护房子,小孩子的零食到处散落,导致家里居然出了蟑螂,房东不得不空屋杀虫;墙壁也被涂鸦的很脏,房东也不得不部分粉刷才可再租。然而,这对租客租了小两年,房租没有拖欠过。


如果是分租,有小孩子可能会影响邻居正常作息,引起投诉或者其它人退租。


有时候想,把租客分三六九等不足取,上等租客似乎并不存在,有人的地方就有江湖,何况还有利益。


什么是好租客?按时交房租的租客就是好租客,其它都可视作浮云。

(未完待续,坐等明天)


本文得到ReMax帝国地产资深经纪Alice Chen 的专业意见指导,致谢!

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